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建設経済新聞社
2024/01/26
【京都】伏見工業高校跡に脱炭素仕様の住宅街区 延約５万６７６８㎡、５４９戸 令和８年建築見据え、６年解体等
阪急阪神不動産㈱（代表取締役社長諸冨隆一氏、大阪市北区芝田１丁目１－４）は25日、（仮称）伏見工業高等学校跡地事業に係る配慮書案を明らかにした。
令和６年３月末に閉校となる京都市立伏見工業高校の跡地及び隣接する元南部配水管理課用地を活用し、民間活力により、建物の屋根を最大限活用して太陽光発電と蓄電池を導入し、エネルギー収支がゼロとなるＺＥＨ（ゼッチ）住宅等を整備し、脱炭素仕様の住宅街区を創出する。さらに脱炭素に加え、安心・安全、地域コミュニティの活性化等暮らしの質の向上を図るとともに、若者・子育て世代のニーズに合った住宅供給による定住促進や、人が集える場として近隣住民がともに利用できる公園・商業施設・コミュニティスペースを整備し、賑わいを創出する。再エネ１００％電力契約とし、街区内での再エネ自家消費を最大化するため、蓄電池制御等によるエネルギーマネジメントを実施する。
計画地は伏見区深草鈴塚町、深草六反田町他の約４万０３８０㎡で、Ｌ字型の土地形状。用途地域は第一種住居地域（指定建蔽率60％、指定容積率２００％）で、高度地区は20ｍ第２種高度地区。
跡地については、市の公募型プロポーザルに応募した阪急阪神不動産㈱（大阪市北区）を代表事業者とし、京阪電鉄不動産㈱（大阪市中央区）と積水ハウス㈱（大阪市北区）を構成員とする３社から成るグループに決定。令和５年11月に市と同グループは、脱炭素仕様の住宅街区創出の取組の円滑化及び市有地の売買契約の締結に向けて協議することを目的とした基本協定を締結した。同グループの買受希望価格は、市が設定した予定価格（最低売却価格）と同額の１８億１０００万円。
集合住宅（分譲マンション）は７階建、高さ約20ｍ。戸数３１０戸で、ＮｅａｒｌｙＺＥＨ－Ｍマンション・ファミリータイプが２２８戸、ＺＥＨ－Ｍ ｏｒｉｅｎｔｅｄマンション・コンパクトタイプが82戸。駐車場は１７０台程度、駐輪場は５００台程度。
戸建住宅は２階建、高さ約７ｍ。次世代ＺＥＨ＋戸建ファミリータイプの１２５戸。駐車場は１～３台。
業務用建物（地域貢献施設）は建築面積１０１５㎡、５階建、高さ約16ｍ。１階は沿道・公園に開いた商業施設・地域交流スペース（ピロティ）、コワーキングスペース、交流ラウンジ兼食堂で構成し、学生・社会人の集住と相まって日常的な賑わいを生み出す場を創出する。２～５階は学生・社会人寮とする。ＺＥＨ－Ｍ ｏｒｉｅｎｔｅｄ・単身者タイプの１１４戸。駐車場は４台程度、駐輪場は１１０台程度。
大規模住宅街（集合住宅、戸建住宅、業務用建物等）は、合計延約５万６７６８㎡（建築面積約２万０８５５㎡、建ぺい率約51・６％）で総戸数は５４９戸を予定。
系統電力への依存度を下げるため、エネルギー需要の高いファミリー向けの分譲マンション・戸建住宅はエネファームを全戸採用。街区内の全ての住宅をＺＥＨ仕様とする。加えて、街区・住宅のパッシブデザイン等により、街区全体の住宅の省エネ化・省ＣＯ２化を図る。屋根に搭載できる太陽光発電設備を最大導入し、コンパクト分譲マンションへの戸別供給、地域貢献施設は一括受電方式、ＥＶを活用した充放電等を組み合わせて、自家消費の最大化を図る。分譲マンションにはＥＶ充電器（入居者用）を30基、戸建住宅には全戸ＥＶ充電器を設置する。
主要な前面道路となる南側道路（深草緯23号線）に接続する開発道路は十分な滞留長を確保するとともに、開発道路の一部にイメージハンプを設け車速の低減を図るなど交通安全性を高める計画とする。
開発公園を整備。地域住民が集まるスーパーマーケット前、前面道路（深草緯23号線）と東高瀬川の街角に計画。地域貢献施設と連続させ、大屋根のある大空間と一体となった公園とする。複合遊具、ベンチや充電スポット等を設ける。
工事計画予定によると、環境影響評価手続きを経て、令和６年から解体・土壌対策工事・開発工事に着手、８年から建築工事にとりかかる。工事完了の目標時期は令和10年１月とし、同年４月に入居開始を予定。
伏見工業高等学校跡地事業は、京都市で創設する京都市脱炭素先行地域づくり事業補助金（仮）の対象となる予定。ただし原則、同補助金の事業終期は令和９年度末のため、同補助金の交付を受けるためには事業終期までに対象設備の導入を完了させる必要がある。
配慮書案では、施設配置Ａ案（分譲マンションは北側にファミリータイプ２２８戸、南東側にコンパクトタイプ82戸とし、分棟して配置）とＢ案（全棟ファミリータイプ３１０戸とし、事業地の北西から北東に連なるように配置）の２案を比較検討。計画建物が周辺からの景観に与える影響は、Ｂ案よりＡ案のほうが各景観調査地点における景観への影響が低減されており、鳥瞰における景観への影響もＡ案のほうが低減されていると評価。日照阻害もＢ案と比較してＡ案が低いと評価。施設の供用での温室効果ガス等の影響の程度もＢ案と比較してＡ案が低いと評価した。
工事期間中は、周辺交通への影響に配慮した工事車両動線、誘導員による安全確保、解体・造成に伴う残土の有効活用やＰＣａ工法の採用、廃棄物の分別・リサイクル等の工夫による搬出入車両の削減等の配慮を行う。
令和６年３月末に閉校となる京都市立伏見工業高校の跡地及び隣接する元南部配水管理課用地を活用し、民間活力により、建物の屋根を最大限活用して太陽光発電と蓄電池を導入し、エネルギー収支がゼロとなるＺＥＨ（ゼッチ）住宅等を整備し、脱炭素仕様の住宅街区を創出する。さらに脱炭素に加え、安心・安全、地域コミュニティの活性化等暮らしの質の向上を図るとともに、若者・子育て世代のニーズに合った住宅供給による定住促進や、人が集える場として近隣住民がともに利用できる公園・商業施設・コミュニティスペースを整備し、賑わいを創出する。再エネ１００％電力契約とし、街区内での再エネ自家消費を最大化するため、蓄電池制御等によるエネルギーマネジメントを実施する。
計画地は伏見区深草鈴塚町、深草六反田町他の約４万０３８０㎡で、Ｌ字型の土地形状。用途地域は第一種住居地域（指定建蔽率60％、指定容積率２００％）で、高度地区は20ｍ第２種高度地区。
跡地については、市の公募型プロポーザルに応募した阪急阪神不動産㈱（大阪市北区）を代表事業者とし、京阪電鉄不動産㈱（大阪市中央区）と積水ハウス㈱（大阪市北区）を構成員とする３社から成るグループに決定。令和５年11月に市と同グループは、脱炭素仕様の住宅街区創出の取組の円滑化及び市有地の売買契約の締結に向けて協議することを目的とした基本協定を締結した。同グループの買受希望価格は、市が設定した予定価格（最低売却価格）と同額の１８億１０００万円。
集合住宅（分譲マンション）は７階建、高さ約20ｍ。戸数３１０戸で、ＮｅａｒｌｙＺＥＨ－Ｍマンション・ファミリータイプが２２８戸、ＺＥＨ－Ｍ ｏｒｉｅｎｔｅｄマンション・コンパクトタイプが82戸。駐車場は１７０台程度、駐輪場は５００台程度。
戸建住宅は２階建、高さ約７ｍ。次世代ＺＥＨ＋戸建ファミリータイプの１２５戸。駐車場は１～３台。
業務用建物（地域貢献施設）は建築面積１０１５㎡、５階建、高さ約16ｍ。１階は沿道・公園に開いた商業施設・地域交流スペース（ピロティ）、コワーキングスペース、交流ラウンジ兼食堂で構成し、学生・社会人の集住と相まって日常的な賑わいを生み出す場を創出する。２～５階は学生・社会人寮とする。ＺＥＨ－Ｍ ｏｒｉｅｎｔｅｄ・単身者タイプの１１４戸。駐車場は４台程度、駐輪場は１１０台程度。
大規模住宅街（集合住宅、戸建住宅、業務用建物等）は、合計延約５万６７６８㎡（建築面積約２万０８５５㎡、建ぺい率約51・６％）で総戸数は５４９戸を予定。
系統電力への依存度を下げるため、エネルギー需要の高いファミリー向けの分譲マンション・戸建住宅はエネファームを全戸採用。街区内の全ての住宅をＺＥＨ仕様とする。加えて、街区・住宅のパッシブデザイン等により、街区全体の住宅の省エネ化・省ＣＯ２化を図る。屋根に搭載できる太陽光発電設備を最大導入し、コンパクト分譲マンションへの戸別供給、地域貢献施設は一括受電方式、ＥＶを活用した充放電等を組み合わせて、自家消費の最大化を図る。分譲マンションにはＥＶ充電器（入居者用）を30基、戸建住宅には全戸ＥＶ充電器を設置する。
主要な前面道路となる南側道路（深草緯23号線）に接続する開発道路は十分な滞留長を確保するとともに、開発道路の一部にイメージハンプを設け車速の低減を図るなど交通安全性を高める計画とする。
開発公園を整備。地域住民が集まるスーパーマーケット前、前面道路（深草緯23号線）と東高瀬川の街角に計画。地域貢献施設と連続させ、大屋根のある大空間と一体となった公園とする。複合遊具、ベンチや充電スポット等を設ける。
工事計画予定によると、環境影響評価手続きを経て、令和６年から解体・土壌対策工事・開発工事に着手、８年から建築工事にとりかかる。工事完了の目標時期は令和10年１月とし、同年４月に入居開始を予定。
伏見工業高等学校跡地事業は、京都市で創設する京都市脱炭素先行地域づくり事業補助金（仮）の対象となる予定。ただし原則、同補助金の事業終期は令和９年度末のため、同補助金の交付を受けるためには事業終期までに対象設備の導入を完了させる必要がある。
配慮書案では、施設配置Ａ案（分譲マンションは北側にファミリータイプ２２８戸、南東側にコンパクトタイプ82戸とし、分棟して配置）とＢ案（全棟ファミリータイプ３１０戸とし、事業地の北西から北東に連なるように配置）の２案を比較検討。計画建物が周辺からの景観に与える影響は、Ｂ案よりＡ案のほうが各景観調査地点における景観への影響が低減されており、鳥瞰における景観への影響もＡ案のほうが低減されていると評価。日照阻害もＢ案と比較してＡ案が低いと評価。施設の供用での温室効果ガス等の影響の程度もＢ案と比較してＡ案が低いと評価した。
工事期間中は、周辺交通への影響に配慮した工事車両動線、誘導員による安全確保、解体・造成に伴う残土の有効活用やＰＣａ工法の採用、廃棄物の分別・リサイクル等の工夫による搬出入車両の削減等の配慮を行う。
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